Adquisición de inmuebles trabados

Con anterioridad al embargo puede tratarse con el demandado, por si pudiera estar interesado en una compraventa normal. De esta forma ambas partes pueden obtener mejores condiciones que si el inmueble sale a subasta. Por Carlos Mateu Barroso, (PROMEIN Abogados)

Cómo formulas alternativas a la ejecución, la Ley contempla con flexibilidad diversas fórmulas que permiten que ejecutante, ejecutado y postores, propongan al Juez distintas alternativas para realizar los bienes.

Por una parte se prevé la venta judicial directa sin necesidad de subasta. Por otro lado se permite el convenio de realización judicialmente aprobado, por el que se acuerda la realización sobre los bienes embargados entre el ejecutante, ejecutado y quien acredite tener interés directo en la ejecución.

El Juez ha de valorar si el precio propuesto en el convenio es previsiblemente superior al que pudiera ser obtenido en subasta.

Asimismo se permite la atribución de la enajenación a persona o entidad especializada que por estimación del Juez, solicitada por el ejecutante o por el ejecutado con el consentimiento de aquel. El encargo puede recibirlo la persona física o jurídica, privada o pública con acreditada especialización y conocimiento del mercado. Aunque lo pueda llevar a cabo según las propias reglas de la casa, estas no deben ser incompatibles con la finalidad de la ejecución, respetando los intereses de ejecutante y ejecutado.

La duración del encargo se establece en seis meses, prorrogable por otros seis más, y el precio mínimo de venta ha de ser del 70% del valor del inmueble, aunque podrá autorizarse precio inferior cuando conste la conformidad de las partes.

Para participar los postores habrán de depositar previamente el 30% del valor asignado a los bienes. El hecho de participar implica la aceptación como suficiente de la titulación que consta en autos o que no existe titulación. También se obliga a subrogarse en las cargas anteriores al crédito ejecutado en caso de remate adjudicado a su favor.

Asimismo, el participante en una subasta que resulte adjudicatario puede ceder su derecho a un tercero interesado, de forma que evita una transmisión patrimonial con sus gastos correspondientes. Si el postor es el mismo ejecutante, puede trasladar su derecho al remate manifestándolo en calidad de ceder, y así el tercero comprador será quién habrá de cerrar la operación ingresando la diferencia entre lo consignado y el precio final. Para ello habrán de personarse en el juzgado y realizar la liquidación en el término de 20 días para que el Juez dicte Auto de Adjudicación.

En caso de que el posible adjudicatario no sea el ejecutante, un tercero interesado en el inmueble habrá también de consignar a su propio nombre el dinero de la fianza para participar en la subasta.

Cuando este postor fuera el que mejor oferta ha realizado, sólo habrán de dejar transcurrir 20 días sin consignar el resto del precio y el tercero solicitar aprobación del remate a su favor, liquidando el resto hasta el precio.

Con frecuencia los procesos de embargo son instados por entidades financieras para recuperar créditos no satisfechos. Ello motiva que estas entidades acumulen la propiedad de inmuebles, porque al no haber mejores postores terminan adjudicándoselo.
Como la colección de inmuebles no es el objeto de su negocio, existe la posibilidad de negociar su adquisición en condiciones muy ventajosas para todas las partes.

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