Mi Nota de encargo en exclusiva ¿es correcta legalmente?

Para cobrar sus honorarios asegúrese de que la cláusula de exclusividad es efectiva, y legal. De lo contrario no tendrá efectos jurídicos.

Por Carlos Mateu Barroso, (PROMEIN Abogados)
  • Muchos profesionales desconocen que las cláusulas de exclusividad que introducen en sus encargos de gestión de venta no son efectivas, y en consecuencia no les permiten cobrar sus honorarios
  • La redacción de estas cláusulas de exclusiva han de ser lo más claras posibles para evitar conflictos e interpretaciones judiciales contrarias a los intereses de los profesionales.

Según los estudios efectuados por la consultora legal Promein Abogados el 65% de las agencias inmobiliarias de la Comunidad de Madrid emplean una cláusula de exclusiva en sus contratos de mediación y/o mandato que carece de eficacia jurídica. Este error se explica por el hecho de que a los documentos que hacen firmar sus clientes aparece el título “Exclusiva” aunque la lectura de su contenido permite detectar que no es de tal la naturaleza el documento.

¿Cuándo hay contrato de exclusiva?

No existe en la actualidad ninguna regulación legal sobre el contrato de intermediación o mediación inmobiliaria. Es decir, no existe ninguna normativa que diga cómo ha de ser el contrato, cuánto ha de pagarse de honorarios o cuándo han de pagarse. Puesto que no existe normativa aplicable a la actividad de intermediación inmobiliaria, las partes en el contrato de mediación, es decir, el propietario del piso y el profesional del sector inmobiliario, pueden establecer los pactos que estimen pertinentes (art.1.255 C.c.).

Uno de los pactos posibles y más frecuentes es el de exclusividad. De forma tradicional, el pacto de exclusividad significa que el propietario del bien inmueble viene obligado al pago de honorarios en una serie de casos en los que no es el propio profesional quien ha presentado el comprador al propietario:

  1. En el caso de que el propietario venda directamente el inmueble a un tercero durante el período de vigencia de la exclusiva.
  2. En el caso de que el propietario venda el inmueble a través de otro agente inmobiliario diferente de aquél con el que celebró el contrato en exclusiva durante el período de vigencia de la exclusiva.
  3. En el caso de que finalizado el período de vigencia de la exclusiva, el propietario venda el inmueble a un cliente presentado por el profesional inmobiliario durante el período de vigencia, o finalizado éste.

Estos supuestos especiales en los que nace el derecho de cobro de los honorarios por parte del mediador pueden ser objeto de regulación completa en el acuerdo que celebren las partes.

Al no existir una regulación legal de la cláusula de exclusividad y por tratarse de una cuestión que no siempre es fácil de entender por los clientes, la prudencia y el sentido común (así como el contenido de la jurisprudencia) aconsejan redactar estas cláusulas de la forma más clara y precisa posible ya que de esta forma quedará claro para cada una de las partes, profesional y propietario, cuáles son los derechos y obligaciones de ambos. Además, cuanta mayor sea la claridad de la cláusula menos margen de maniobra para la interpretación tendrá el Juez que haya de enjuiciar el posible conflicto que pudiera surgir.

Es decir si en el contrato al que hemos titulado de Gestión de venta en exclusiva, no anuda correctamente el efecto jurídico de la vulneración de la exclusiva estaremos ante una simple nota de encargo.

¿Qué cláusula de exclusividad se recomienda?

Honorarios profesionales: Los honorarios de “Agencia inmobiliaria” serán del_______% (más 21% correspondiente al IVA) sobre el precio de venta, que se devengarán una vez quede perfeccionado el contrato de venta. Los honorarios de “Agencia inmobiliaria” se devengarán, igualmente y de forma íntegra, si la transmisión se produce directamente por la propiedad o a través de otro intermediario durante la vigencia del presente encargo o si, a pesar de haber caducado o haberse rescindido por cualquier motivo, la venta se produjera a alguno de los clientes presentados por “Agencia inmobiliaria”.

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