Subastas: Adquisición de inmuebles trabados

Tras las crisis inmobiliaria, las difíciles situaciones que atraviesa parte de la sociedad española, y las pocas facilidades hipotecarias que conceden los bancos, hemos de señalar que las subastas de inmuebles son el último trámite de estas lamentables, y muchas veces, injustas situaciones. Por Carlos Mateu Barroso, (PROMEIN Abogados)

De cara a la adquisición de inmuebles trabados, existen múltiples alternativas a la ejecución de bienes inmuebles. La situación ideal es la de que con anterioridad al embargo, la ejecutante, trate de alcanzar un acuerdo con el demandado, por si pudiera estar interesado en una compraventa normal.

De esta forma ambas partes pueden obtener mejores condiciones que si el inmueble sale a subasta. La Ley contempla con flexibilidad diversas fórmulas que permiten que ejecutante, ejecutado y postores propongan al Juez distintas alternativas para realizar los bienes.

Así en primer lugar podemos hablar de la venta judicial directa sin necesidad de subasta, mediante convenio de realización judicialmente aprobado, señalar que se trata de un acuerdo de realización sobre los bienes embargados entre el ejecutante, ejecutado y quien acredite tener interés directo en la ejecución (o invitado).

El Juez ha de valorar si el precio propuesto en el convenio es previsiblemente superior al que pudiera ser obtenido en subasta.

En segundo lugar la atribución de la enajenación a persona o entidad especializada que por estimación del Juez, solicitada por el ejecutante o por el ejecutado con el consentimiento de aquel, se otorga encargo de gestión de venta a  persona física o jurídica, privada o pública con acreditada especialización y conocimiento del mercado. El intermediario ha de respetar los intereses de ejecutante y ejecutado.
La duración del encargo se establece en seis meses, prorrogable por otros seis más, y el precio mínimo de venta ha de ser del 70% del valor del inmueble, aunque podrá autorizarse precio inferior cuando conste la conformidad de las partes. Para participar los postores habrán de depositar previamente el 30% del valor asignado a los bienes. El hecho de participar implica la aceptación como suficiente de la titulación que consta en autos o que no existe titulación. También se obliga a subrogarse en las cargas anteriores al crédito ejecutado en caso de remate adjudicado a su favor.

En tercer lugar tenemos la compra en cesión de remate, que consiste en que el participante en una subasta que resulte adjudicatario puede ceder su derecho a un tercero interesado, de forma que evita una transmisión patrimonial con sus gastos correspondientes.
Si el postor es el mismo ejecutante, puede trasladar su derecho al remate manifestándolo en calidad de ceder, y así el tercero comprador será quién habrá de cerrar la operación ingresando la diferencia entre lo consignado y el precio final. Para ello habrán de personarse en el juzgado y realizar la liquidación en el término de 20 días para que el Juez dicte Auto de Adjudicación.

Por último, otra alternativa es la llamada compra al Adjudicatario. Con frecuencia los procesos de embargo son instados por entidades financieras para recuperar créditos no satisfechos. Ello motiva que estas entidades acumulen la propiedad de inmuebles, porque al no haber mejores postores terminan adjudicándoselo. Como la colección de inmuebles no es el objeto de su negocio, existe la posibilidad de negociar su adquisición en condiciones muy ventajosas para todas las partes.

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